¿Cuántas veces perdiste un cierre porque las dos partes solo discutían un número?
La tasación objetiva sin comparables cruza dos ejes: lo inmutable (no cambia sin obra mayor) y lo modificable (mantenimiento con ROI). La regla 3-6-9-12 ampliada asigna pesos explícitos — macro-ubicación ~20%, edificio ~10%, ajustes por orientación y disposición, y modificables de alto impacto (cocina/baño) hasta ±20%. Este artículo es la guía de ponderación paso a paso.
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Estructura del método ampliado
Macro-ubicación (peso ~20%)
Tres micro-localizaciones dentro del mismo barrio alteran precios violentamente:
| Nivel | Factor | Efecto |
|---|---|---|
| Barrio | Marco de precios | Base |
| Manzana | Tráfico, seguridad, servicios | ±5–10% |
| Cuadra | Frente a plaza vs terminal | ±10–20% |
Vecinos especiales
Deprecian:
- Terminales de ómnibus/subte, boliches, hospitales con guardia nocturna
- Depósitos, talleres, líneas de alta tensión
- Avenidas de tránsito pesado (ruido 24h)
Revalorizan:
- Parques arborizados, plazas, corredores verdes
- Colegios de prestigio (demanda familia)
- Calles semipeatonales, baja densidad
Regla: Una cuadra puede valer 15–25% menos que otra a 80 metros — el comprador lo siente en la primera visita.
Inmutables estructurales (9 variables)
Porcentajes orientativos sobre valor ajustado por ubicación:
| Variable | Ajuste |
|---|---|
| m² totales y cubiertos | Base de cálculo |
| Orientación Norte / luminosidad excelente | +10% vs Sur |
| Orientación Sur / poco sol | −5% a −10% |
| Disposición al frente | +5% |
| Lateral / interno | −10% |
| Piso medio-alto (4°+, no último) | +10% |
| Último piso sin terraza premium | 0% a −5% (filtraciones, clima) |
| Último piso con terraza habitable | +10% |
| Frente de lote (casas/terrenos) | Proporcional a FOT |
Uso de suelo: lote vs construido
| Zona | Qué prima |
|---|---|
| Urbana densa (FOT alto, desarrolladores) | Incidencia del terreno — casa vieja = demolible |
| Residencial consolidada | m² construidos + calidad vivienda |
| Transición | Valor híbrido — identificar comprador probable |
En Palermo o Belgrano residencial importa el depto; en zonas de densificación importa el lote.
Modificables de alto impacto (12 variables, ±20%)
Cada categoría puede mover valor percibido; cocinas y baños concentran el mayor peso por costos ocultos (plomero, gasista, impermeabilización).
| Área | Impacto | Nota |
|---|---|---|
| Cocina | Alto | Mesada, muebles, instalación |
| Baños | Muy alto | Plomería + gas = sustitución cara |
| Aberturas | Medio-alto | PVC DV vs aluminio viejo |
| Pisos | Medio | Estado visible inmediato |
| Pintura / humedades | Alto | Humedad mata ofertas |
| Iluminación funcional | Medio | Percepción en visita |
| Instalación eléctrica | Alto si obsoleta | Seguridad |
| Aire acondicionado | Medio (CABA) | Dormitorios con split |
| Placares | Bajo-medio | |
| Balcón / terraza | Alto si usable | |
| Orden y abandono visual | Alto | Detalles asustan en 90 seg |
“Abandonar detalles” — cajones rotos, grifería oxidada, olor a humedad — resta más que lo que suma un living grande.
Hoja de cálculo simplificada (ejemplo)
Depto 70 m², base zona USD 2.800/m² = USD 196.000
| Paso | Ajuste | Resultado parcial |
|---|---|---|
| Base | — | 196.000 |
| Cuadra a avenida | −8% | 180.320 |
| Piso 5 vista | +10% | 198.352 |
| Orientación Norte | +10% | 218.187 |
| Cocina/baño sin refacción 20a | −15% | 185.459 |
| Rango presentado | USD 180.000 – 195.000 |
Presentar rango al vendedor con checklist visible = confianza y retención de exclusiva.
Sin comparables: protocolo de 6 pasos
- Fijar base zonal (informe + último cierre confiable)
- Completar checklist macro-ubicación (20%)
- Edificio y categoría (10%)
- Aplicar inmutables con tabla de signos
- Recorrer inmueble con checklist modificables
- Entregar rango + plan de staging si hay gap negativo grande
Relación con precio de publicación
- Publicar en tercio superior del rango si mercado activo
- Publicar en medio si stock alto
- Si 30 días sin consultas: bajar hacia tercio inferior o ajustar modificables (staging)
Descuento medio en retasaciones de mercado: ~6,1%.
De la teoría a la operación diaria
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