Llevás 32 días con la misma operación trabada. Comprador y vendedor miran el precio. Nadie firma.
El valor de una propiedad nunca es solo “precio del m² del barrio × superficie”. Múltiples variables estructurales alteran el valor base zonal hacia arriba o abajo — algunas irreversibles sin obra mayor, otras con ROI alto en refacción. Este artículo profundiza la regla 3-6-9-12 con pesos por categoría, casos especiales (vecinos, ruido, expensas) y la distinción lote vs casa según contexto urbano.
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Marco general: valor base zonal
Punto de partida: último precio de cierre confiable en la micro-zona, o rango de informe de mercado con descuento por negociación (~5% en mercado estabilizado).
Sobre ese base se aplican ajustes por las cuatro capas:
Capa 1 — Ubicación (peso ~20%)
Tres variables principales:
| Variable | Efecto |
|---|---|
| Barrio / sub-barrio | Marco macro de precios |
| Manzana | Micro-entorno, tráfico, seguridad percibida |
| Cuadra específica | Frente a plaza vs frente a taller |
Vecinos especiales y ruido
Factores que restan valor de forma desproporcionada:
- Hospitales, terminales de transporte, depósitos de logística
- Avenidas de alto tráfico (ruido, contaminación)
- Establecimientos ruidosos (bares, garitas, obradores)
- Líneas de alta tensión o transformadores visibles
Factores que suman valor:
- Plazas, plazolets, corredores verdes
- Arbolado de calle (tipología casa/PH baja)
- Vista despejada al contrafrente o al verde
- Proximidad a colegios de prestigio (comprador familia)
Regla práctica: Una cuadra “mala” dentro de un barrio bueno puede costar 10–20% vs la cuadra ideal.
Capa 2 — Edificio (peso ~10%)
Aplica a departamentos y unidades en PH/edificio:
| Variable | Consideración |
|---|---|
| Antigüedad | Edificios >40 años sin refacción de instalaciones deprecian |
| Calidad constructiva | Hormigón visto premium vs construcción económica |
| Categoría del edificio | Economía, estándar, premium |
| Estado de fachada y espacios comunes | Impacta percepción antes de entrar al depto |
| Cantidad de unidades por piso | Menos unidades = más exclusividad |
| ABL | Impuesto alto relativo al valor → resta en inversor |
Capa 3 — Inmutables (9 variables)
No se modifican sin cambio estructural. Porcentajes orientativos sobre valor base:
| Variable | Ajuste típico |
|---|---|
| Superficie total m² | Base de cálculo |
| Orientación Norte / luminosidad | +10% |
| Orientación Sur / poco sol | −5% a −10% |
| Disposición frente | +5% |
| Lateral / interno a medianera o patio oscuro | −10% |
| Piso 4° o superior (vistas, menos ruido) | +10% |
| Último piso (exposición climática, filtraciones) | Neutral o −5% si sin terraza compensatoria |
| Metros de frente (casas/lotes) | Crítico en terrenos |
| Relación cubierto / semicubierto / descubierto | En casas y PH |
Nota: El “último piso” con terraza propia y buena impermeabilización puede invertir la penalización en +10%.
Capa 4 — Modificables (12 variables, ±20%)
Estado de mantenimiento. Cada ítem puede mover hasta ±20% del valor percibido en conjunto:
| Área | Impacto | Observación |
|---|---|---|
| Cocina | Alto | Mesada, muebles, electrodomésticos |
| Baños | Muy alto | Requiere plomero/gasista matriculado = costo real elevado |
| Plomería general | Alto | Filtraciones, presión, cañerías |
| Gas / instalaciones | Crítico | Certificación y estado |
| Pisos | Medio-alto | Madera deteriorada vs porcelanato nuevo |
| Aberturas | Medio | PVC doble vidrio vs aluminio viejo |
| Pintura | Medio | Humedades visibles matan valor |
| Iluminación | Medio-bajo | Percepción en visita |
| Aire acondicionado / calefacción | Medio | En CABA, AC en dormitorios suma |
| Placares | Bajo-medio | |
| Balcón / terraza habitable | Alto si bien mantenida | |
| Estado general “sensación” | Alto | Olor, orden, despersonalización |
Cocinas y baños concentran la mayor parte del ajuste negativo en propiedades de 15+ años sin refacción. El comprador descuenta USD 15.000–40.000 mentalmente antes de ofertar.
Lote vs casa: qué prioriza el mercado
| Contexto | Prioridad de valor |
|---|---|
| Zona urbana densa (apto desarrollo, FOT alto) | Valor del terreno — la casa existente puede ser demolible |
| Zona residencial consolidada | m² construidos + calidad de la vivienda |
| Barrio en transición | Comprador desarrollador vs usuario final compiten — precio híbrido |
Pregunta de tasación: ¿Quién es el comprador probable? La respuesta cambia el método.
Expensas: ordinarias vs extraordinarias
Expensas ordinarias
- Mantenimiento de edificio, encargado, limpieza, ascensores
- Amenities en funcionamiento (pileta, gym, SUM activo)
- En alquiler: las paga el inquilino → no reduce rentabilidad del propietario directamente
- En compra para inversor: expensas altas comprimen ROI bruto
Expensas extraordinarias
- Reparaciones estructurales, fachada, instalaciones mayores
- Las paga el propietario (fondo de reserva o cuota extraordinaria)
- Deprimen precio de cierre si hay deuda pendiente o obra sin finalizar
Amenity inútil (SUM cerrado, pileta sin mantenimiento) eleva ordinaria sin aportar valor → espanta inversores.
Checklist pre-tasación: Pedir últimas 6 actas de consorcio y estado de fondo de reserva.
Depreciación inmobiliaria
Factores de depreciación física y funcional:
- Instalaciones eléctricas/gas sin actualizar (>25 años)
- Planta obsoleta (monoambiente en zona familiar)
- Sin ascensor en pisos altos (mercado senior)
- Humedad estructural no resuelta
- Edificio con litigio o deuda masiva de consorcio
La depreciación se acumula con ajustes negativos de la capa modificable.
Ejemplo integrado (simplificado)
Departamento 3 amb, Palermo, valor base zona USD 2.800/m², 70 m² = USD 196.000 base.
| Ajuste | % | Efecto |
|---|---|---|
| Cuadra a avenida ruidosa | −8% | −15.680 |
| Piso 6 con vista | +10% | +19.600 |
| Baño y cocina sin refacción 20 años | −15% | −29.400 |
| Expensas extraordinarias pendientes | −5% | −9.800 |
| Rango estimado | ~USD 160.000–175.000 |
Presentar rango, no número único, cuando no hay comparables recientes.
Cuándo retasar
- 45+ días sin consultas con precio “de mercado”
- Cambio macro (tipo de cambio, tasas)
- Obra nueva en la cuadra que compite
- Aprobación de extraordinarias en consorcio
Descuento promedio en retasaciones de mercado: ~6,1% respecto al precio anterior.
De la teoría a la operación diaria
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