Cuando no hay comparables recientes en la zona, el corredor improvisa — o peor, copia el precio del aviso del vecino. La regla 3-6-9-12 es un marco argentino para tasar con criterio: separa lo que no cambia sin obra mayor de lo que sí podés mejorar, y asigna pesos explícitos a cada variable.
Para tasar una propiedad se compara con ventas cerradas de propiedades parecidas en la zona, se ajusta por ubicación, estado y características, y se valida con la respuesta del mercado en las primeras semanas. Cuando no hay comparables, la regla 3-6-9-12 ordena esos ajustes. Si la tasación se presenta ante un banco o un juez, la firma un profesional habilitado: en Argentina, un martillero o corredor matriculado.
Cómo tasar una propiedad paso a paso
- Reuní los datos: m² cubiertos y descubiertos, antigüedad, estado, expensas, orientación y documentación.
- Buscá comparables de cierre, no de publicación: operaciones recientes de propiedades parecidas en la misma zona. El precio de lista suele quedar por encima del de cierre (ver precio m² y negociación en CABA).
- Ajustá por diferencias de ubicación, piso, orientación y estado. Si no hay comparables, usá la regla 3-6-9-12 de abajo.
- Definí dos números: precio de publicación y precio de cierre esperado, y explicale la diferencia al dueño en la primera reunión.
- Validá con el mercado: si en las primeras semanas no hay consultas ni visitas, el precio está fuera de rango.
Qué es la regla 3-6-9-12
Es un sistema de categorías para valuación cuando faltan ventas comparables:
- 3 — variables de macro-ubicación (barrio, cuadra, vecinos especiales)
- 6 — variables del edificio y unidad (piso, orientación, disposición)
- 9 — inmutables estructurales (frente vs contrafrente, norte, vista)
- 12 — modificables con ROI (cocina, baño, pisos, luminaria)
Estructura visual del método
Paso 1 — Macro-ubicación (~20% del valor)
Tres capas dentro del mismo barrio mueven el precio de forma violenta:
| Nivel | Factor | Efecto típico |
|---|---|---|
| Barrio | Marco de precios | Base |
| Manzana | Tráfico, seguridad, servicios | ±5–10% |
| Cuadra | Plaza vs avenida vs terminal | ±10–20% |
Paso 2 — Variables inmutables
- Orientación norte — +8% a +12% en deptos (luz natural sostenida)
- Frente vs contrafrente — frente +3% a +7%; contrafrente con balcón compensa parcialmente
- Piso alto con ascensor — premium en zonas densas; sin ascensor, piso alto penaliza
- Vista — abierta +5%; a patio de luces −5% a −10%
Paso 3 — Variables modificables (±20%)
Refacciones con retorno medible:
| Mejora | Impacto estimado | Notas |
|---|---|---|
| Cocina integrada moderna | +8% a +15% | Mayor ROI visual en living-comedor |
| Baño principal renovado | +5% a +10% | Segundo baño suma menos marginal |
| Pisos y luminaria | +3% a +7% | Home staging digital ayuda |
| Estado general deteriorado | −10% a −20% | Comprador descuenta obra inmediata |
Paso 4 — Cuando no hay comparables
- Tomá referencia de barrio adyacente con ventas recientes
- Aplicá ajustes 3-6-9-12 sobre esa base
- Testeá con publicación: menos de 40 vistas/día → revisar precio
- Usá rangos psicológicos (99 / 89 / 79) para reactivar consultas
Errores que arruinan la tasación
- Copiar precio de publicación (no de cierre) del vecino
- Ignorar expensas altas en la comparación
- No ajustar por estado real vs fotos del aviso
- Confundir m² totales con cubiertos
Quién puede firmar una tasación formal
| País | Quién firma | Norma |
|---|---|---|
| Argentina | Martillero y corredor matriculado. En CABA, la ley le reconoce el derecho a hacer tasaciones judiciales y extrajudiciales. En Provincia de Buenos Aires, por una tasación para presentar en sede administrativa o judicial puede cobrar hasta la mitad del mínimo de la escala de subasta de inmuebles (0,75% del valor), a cargo de quien la pide | Ley 2340 de CABA (art. 11) y Ley 10.973 (art. 54) |
| España | Para una hipoteca, una sociedad de tasación homologada e inscrita en el Registro Especial del Banco de España. Métodos: coste, comparación, actualización de rentas y residual | Orden ECO/805/2003 (arts. 4 y 15) |
| Colombia | Un avaluador inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA) | Ley 1673 de 2013 |
Para poner precio de venta, en cambio, la tasación comercial del corredor alcanza: es una opinión de valor para el dueño, no un documento para un banco.
Tasadores online: qué te dan y qué no
Los portales ofrecen estimadores gratis: Zonaprop tiene "Valuar mi propiedad" e idealista, su propia herramienta de valoración. Dan un rango orientativo a partir de avisos y datos de la zona. Sirven para arrancar la conversación, no reemplazan una tasación con visita. Con ChatGPT pasa lo mismo: ordena comparables y redacta el informe, pero no conoce el estado real de la propiedad (ver IA para inmobiliarias).
De la tasación a la publicación
La tasación también es tu mejor herramienta de captación: el dueño que te pide un valor es un encargo posible. El guion de la reunión está en cómo captar propiedades.
Un precio bien tasado necesita una ficha que lo comunique. Después de definir rango, armá la ficha colega o publicá en tu catálogo web con datos coherentes en todos los canales.
Tu propia página para que el dueño te encuentre solo
Tasás bien y después ¿esperás que el dueño te busque en Instagram? Con PropiMap tenés tu propia página (subdominio o dominio) y, dentro, un tasador con tu marca: el propietario carga los datos, ve un rango orientativo cuando hay comparables, y el lead (nombre + celular) llega a vos. Sin pagar por clic en un portal compartido.
El método 3-6-9-12 te da el criterio. La web propia te da el canal: clientes que entran a tasar sola, atribuidos a tu inmobiliaria.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se tasa una propiedad?
Se compara con ventas cerradas de propiedades parecidas en la zona, se ajusta por ubicación, piso, orientación y estado, y se valida con las consultas de las primeras semanas. Si no hay comparables, la regla 3-6-9-12 ordena los ajustes.
¿Quién puede tasar una propiedad en Argentina?
Un martillero y corredor matriculado en el colegio de su jurisdicción. En CABA, la Ley 2340 reconoce al corredor el derecho a hacer tasaciones judiciales y extrajudiciales.
¿Qué es la regla 3-6-9-12?
Un marco para tasar sin comparables que ordena las variables en cuatro grupos: macro-ubicación (3), edificio y unidad (6), inmutables estructurales (9) y mejoras modificables con retorno (12).
¿Cuánto cobra un corredor por una tasación?
Para presentar en sede administrativa o judicial en Provincia de Buenos Aires, hasta 0,75% del valor (la mitad del mínimo de la escala de subastas). Para captar una venta, muchas inmobiliarias la hacen sin cargo.
¿Son confiables los tasadores online?
Dan un rango orientativo con datos de la zona. No ven el estado de la propiedad ni la negociación, así que no reemplazan una tasación con visita.
Fuentes
- Ley 2340 de CABA — derechos del corredor (art. 11)
- Ley 10.973 de la Provincia de Buenos Aires — honorarios por tasaciones (art. 54)
- BOE — Orden ECO/805/2003 sobre valoración de inmuebles
- Función Pública (Colombia) — Ley 1673 de 2013 del avaluador
- Zonaprop — Valuar mi propiedad
Conclusión
La regla 3-6-9-12 no reemplaza la experiencia de calle — la estructura. Te da argumentos para defender el precio ante el vendedor y criterio para ajustar cuando el mercado no responde. Si además tenés página propia con tasador, el dueño llega solo: vos cerrás con método, no con suerte.