Cuando no hay comparables recientes en la zona, el corredor improvisa — o peor, copia el precio del aviso del vecino. La regla 3-6-9-12 es un marco argentino para tasar con criterio: separa lo que no cambia sin obra mayor de lo que sí podés mejorar, y asigna pesos explícitos a cada variable.
Esta guía unifica el método en un solo lugar. Para profundizar en un eje puntual, tenemos artículos de apoyo sobre tasación científica, tabla de ponderación ampliada y variables estructurales.
Qué es la regla 3-6-9-12
Es un sistema de categorías para valuación cuando faltan ventas comparables:
- 3 — variables de macro-ubicación (barrio, cuadra, vecinos especiales)
- 6 — variables del edificio y unidad (piso, orientación, disposición)
- 9 — inmutables estructurales (frente vs contrafrente, norte, vista)
- 12 — modificables con ROI (cocina, baño, pisos, luminaria)
Estructura visual del método
Paso 1 — Macro-ubicación (~20% del valor)
Tres capas dentro del mismo barrio mueven el precio de forma violenta:
| Nivel | Factor | Efecto típico |
|---|---|---|
| Barrio | Marco de precios | Base |
| Manzana | Tráfico, seguridad, servicios | ±5–10% |
| Cuadra | Plaza vs avenida vs terminal | ±10–20% |
Paso 2 — Variables inmutables
- Orientación norte — +8% a +12% en deptos (luz natural sostenida)
- Frente vs contrafrente — frente +3% a +7%; contrafrente con balcón compensa parcialmente
- Piso alto con ascensor — premium en zonas densas; sin ascensor, piso alto penaliza
- Vista — abierta +5%; a patio de luces −5% a −10%
Paso 3 — Variables modificables (±20%)
Refacciones con retorno medible:
| Mejora | Impacto estimado | Notas |
|---|---|---|
| Cocina integrada moderna | +8% a +15% | Mayor ROI visual en living-comedor |
| Baño principal renovado | +5% a +10% | Segundo baño suma menos marginal |
| Pisos y luminaria | +3% a +7% | Home staging digital ayuda |
| Estado general deteriorado | −10% a −20% | Comprador descuenta obra inmediata |
Paso 4 — Cuando no hay comparables
- Tomá referencia de barrio adyacente con ventas recientes
- Aplicá ajustes 3-6-9-12 sobre esa base
- Testeá con publicación: menos de 40 vistas/día → revisar precio
- Usá rangos psicológicos (99 / 89 / 79) para reactivar consultas
Más detalle: tasar cuando no hay ventas en la zona.
Errores que arruinan la tasación
- Copiar precio de publicación (no de cierre) del vecino
- Ignorar expensas altas en la comparación
- No ajustar por estado real vs fotos del aviso
- Confundir m² totales con cubiertos
De la tasación a la publicación
Un precio bien tazado necesita una ficha profesional que lo comunique. Después de definir rango, armá la ficha colega o publicá en tu catálogo web con datos coherentes en todos los canales.
Conclusión
La regla 3-6-9-12 no reemplaza la experiencia de calle — la estructura. Te da argumentos para defender el precio ante el vendedor y criterio para ajustar cuando el mercado no responde.